Glosario Pericial & Técnico Oficial (A-Z)

Limitación legal impuesta sobre un predio que destina una franja o la totalidad del inmueble para futura ampliación vial, transporte masivo o infraestructura pública. Debe descontarse del área aprovechable o liquidarse separadamente como suelo a adquirir por la entidad pública.

Distancia libre obligatoria y sin edificar que debe mantenerse entre el paramento exterior de la construcción y los linderos laterales del predio para garantizar iluminación natural, ventilación cruzada y seguridad contra incendios.

Franja libre de edificación exigida entre la fachada posterior de la construcción y el lindero trasero del lote. Su propósito es conformar patios de manzana y permitir la habitabilidad ambiental de los predios interiores.

Estructura porcentual de sobrecosto indirecto aplicada sobre los costos directos de obra. Administración (A) cubre gastos corporativos, nómina técnica y oficina; Imprevistos (I) contingencias no presupuestadas; y Utilidad (U) la ganancia neta pactada del constructor por ejecutar la obra.

Número máximo de pisos o dimensión vertical en metros que una edificación puede levantar sobre el nivel de terreno o rasante de vía, de acuerdo con el ancho del perfil vial y la zona de tratamiento normativo.

Área libre privada situada entre la línea de demarcación o borde de vía pública y el paramento de construcción de la fachada. Es de carácter inalienable, no construible ni techable, destinada a ornato y transición urbana.

Superficie total comprendida dentro de los linderos perimétricos legales de un predio o polígono, antes de descontar franjas de protección ambiental, afectaciones viales o cesiones públicas obligatorias.

Bienes comunes que por su localización física o por destinación expresa en el reglamento de PH, son asignados para el uso y goce particular de los propietarios de una o más unidades privadas determinadas (ej. terrazas, balcones, patios interiores, ciertos parqueaderos).

Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, seguridad del inmueble y los servicios públicos esenciales (terreno donde se levanta la edificación, cimientos, muros de carga, estructura, fachadas, cubiertas, redes matrices de servicios). Son inalienables, inembargables e imprescriptibles de manera independiente.

Área resultante de restar del área bruta del predio las zonas de protección ambiental (rondas de río, nacimientos), las reservas para obras matrices de infraestructura pública y las afectaciones viales de plan vial principal.

Extensión superficiaria cubierta y privativa de una unidad inmobiliaria, delimitada por los ejes de los muros medianeros y el paramento exterior de los muros de fachada. Excluye bienes comunes como ductos, buitrones y muros portantes comunales.

Superficie descubierta o semidescubierta de dominio y propiedad privativa del copropietario (como terrazas privadas de un penthouse, balcones privados o jardines privados de casas en condominio) que forman parte integral del folio de matrícula de la unidad privada.

Área de terreno resultante de descontar del Área Neta Urbanizable las cesiones públicas obligatorias para parques, equipamiento comunal y vías locales. Corresponde al suelo neto en el que efectivamente se pueden construir manzanas y lotes edificables.

Procedimiento técnico sistemático mediante modelos econométricos y zonas homogéneas geoeconómicas para determinar el avalúo catastral masivo de la totalidad de los inmuebles de un municipio para fines fiscales y tributarios.

Identificación geométrica y jurídica de los límites de un inmueble en sus cuatro puntos cardinales (Norte, Sur, Oriente, Occidente) o sistema de coordenadas georreferenciadas, junto con la extensión total o cabida en metros cuadrados o hectáreas.

Razón porcentual entre el ingreso operativo neto anual (NOI) generado por un inmueble y su valor comercial de mercado. Refleja el rendimiento del activo libre de deuda y el riesgo percibido del mercado en esa tipología.

Inversiones de capital destinadas a adquirir, construir, modernizar o ampliar activos fijos inmobiliarios, incrementando su vida útil técnica remanente o su capacidad generadora de ingresos (ej. reposición de cubiertas, repotenciación estructural).

Identificador predial alfanumérico tradicional (generalmente de 15 o 20 dígitos) asignado históricamente por las oficinas de catastro municipal o departamental antes de la implementación del Número Predial Nacional de 30 dígitos.

Superficie de suelo que todo urbanizador o loteador debe transferir gratuitamente al municipio a título de cesión obligatoria para la conformación del espacio público (vías locales, parques infantiles, zonas verdes y equipamientos comunales públicos).

Porcentaje indiviso que representa la participación económica y jurídica de cada propietario sobre los bienes comunes de la copropiedad, el terreno matriz, la cuota de expensas comunes (administración) y el poder de votación en la asamblea.

Modalidad especial de PH (muy común en casas campestres y conjuntos de lotes urbanizados) donde el coeficiente de copropiedad asignado a cada predio se calcula exclusivamente sobre la cuota parte indivisa del terreno matriz general, mientras la edificación fue construida privadamente por cada dueño.

Medida estadística de dispersión relativa que cuantifica la variabilidad de los precios homogeneizados de las ofertas respecto a su media aritmética. En avalúos en Colombia, un CV inferior al 10% o 15% indica una muestra homogénea, representativa y confiable.

Mecanismo jurídico-económico que permite al urbanizador o constructor cumplir con sus obligaciones de espacio público, cesión de zonas verdes o estacionamientos mediante el pago en dinero al fondo municipal compensatorio de espacio público en lugar de ceder tierra in situ.

Entidad reguladora que define las tarifas y condiciones de acceso a las redes de acueducto y alcantarillado, fundamental para determinar la viabilidad y disponibilidad de servicios públicos de predios en suelo de expansión.

Conjunto de gastos imputables directamente a la ejecución material de la obra física: mano de obra, materiales de construcción (cemento, acero, acabados), transporte y uso de maquinaria y equipo.

Intereses bancarios, comisiones fiduciarias, seguros de crédito y costos de estructuración de deuda devengados durante el periodo de preventas y fase constructiva por el uso del crédito constructor o fondos de inversión.

Erogaciones necesarias para la dirección técnica, control y legalización del proyecto: honorarios de diseño arquitectónico y estructural, estudios de suelos, topografía, licencias de construcción, pólizas de estabilidad, supervisión técnica independiente y administración de obra.

Faja paralela a la línea de mareas máximas o de la cota de creciente no ordinaria de los ríos, quebradas o lagos, de mínimo 30 metros de ancho, considerada suelo de protección ambiental inalienable, inembargable y no urbanizable.

Aporte pecuniario mensual que cada copropietario está obligado a transferir a la persona jurídica de la copropiedad para solventar los gastos de mantenimiento, vigilancia, aseo, seguros comunales y funcionamiento general del edificio o conjunto.

Modelo técnico de depreciación que combina la pérdida de valor por edad cronológica o desgaste físico (fórmula cuadrática de Ross) con la calificación cualitativa de 1 a 5 del estado de conservación y mantenimiento del inmueble (tabla de Heidecke).

Inscripción en la columna 2 del Folio de Matrícula Inmobiliaria que certifica que el titular no tiene el dominio pleno sino derechos y acciones, posesión material, compraventa de cosa ajena o mejoras sobre predio ajeno. Implica alto riesgo jurídico y castigo en el avalúo comercial.

Corporación gremial sin ánimo de lucro reconocida por la SIC (ej. A.N.A., A.R.A.V., F.edit) con personería jurídica para administrar el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), certificar las competencias técnicas de los peritos y ejercer potestad disciplinaria.

Análisis cronológico de las anotaciones jurídicas registradas en el Folio de Matrícula Inmobiliaria durante los últimos 10 a 20 años (periodo de prescripción adquisitiva extraordinaria) para constatar la validez de los títulos, linderos, gravámenes y solvencia del dominio.

Porcentaje de descuento prudencial aplicado a los precios de lista u ofertas publicitarias del mercado para depurar la expectativa inflada de venta del propietario y reflejar el precio real de cierre en una transacción efectiva de contado.

Calificación numérica del 1 al 5 asignada por el perito a la edificación de acuerdo con el mantenimiento físico recibido: 1 (Excelente/Nuevo: 0%), 2 (Bueno: 2.5%), 3 (Regular: 18.1%), 4 (Malo: 52.6%) y 5 (Muy Malo/Demolición: 100%).

Ajuste matemático aplicado a un terreno cuando su configuración geométrica es irregular o su relación frente-fondo se aleja de la relación óptima del sector (ej. 1:2 o 1:3), castigando lotes en fondo de saco, triangulares o excesivamente estrechos.

Técnica financiera que proyecta los ingresos y egresos netos de un activo durante un horizonte temporal determinado (ej. 5 o 10 años) y los descuenta a valor presente a una tasa que refleja el costo de oportunidad del capital (WACC o tasa de descuento).

Cédula jurídica individual y exclusiva de cada bien inmueble en Colombia donde se anota el historial completo de actos jurídicos, mutaciones de dominio, hipotecas, embargos y cancelaciones bajo el principio de folio real.

El garaje privado tiene folio de matrícula inmobiliaria independiente y coeficiente propio, siendo enajenable por separado. El común asignado es un bien común general o de uso exclusivo cuyo uso lo determina la administración o asamblea, no pudiéndose vender de forma autónoma.

Conjunto de costos asociados a la comercialización de un proyecto: comisiones a inmobiliarias o brókers, sala de ventas, apartamento modelo, pauta digital en portales, diseño de marca y trámites de escrituración y notariales.

Cargas y limitaciones al dominio registradas en el folio de matrícula: la hipoteca como derecho real de garantía; la Afectación a Vivienda Familiar y el Patrimonio de Familia Inembargable que protegen el techo conyugal requiriendo comparecencia de ambos cónyuges para enajenar.

Número adimensional que representa la relación entre el área máxima total construida permitida sobre rasante en un predio y el área total de su terreno.

Fracción o porcentaje del terreno que puede ser ocupada por la edificación en su primer piso o huella sobre el nivel del suelo, destinando el porcentaje restante a aislamientos, antejardines y suelo permeable.

Acto administrativo expedido por un Curador Urbano o la Secretaría de Planeación que autoriza previa verificación técnica la realización de obras de edificación (obra nueva, ampliación, adecuación, modificación, restauración, reforzamiento estructural o demolición).

Línea imaginaria fijada por la autoridad urbanística municipal que define el límite entre la propiedad pública (andén, vía, espacio público) y la propiedad privada, determinando dónde debe alinearse la fachada frontal del inmueble.

Técnica valuatoria que determina el valor de un inmueble que produce o es susceptible de producir rentas periódicas, calculando el valor presente de los ingresos netos operacionales futuros mediante una tasa de capitalización (Cap Rate).

Técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien inmueble a partir del estudio comparativo de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes y comparables en el mercado inmobiliario, aplicando el debido tratamiento estadístico y de homogeneización.

Metodología que determina el valor de la construcción deduciendo de su costo nuevo a precios de hoy (reposición a nuevo), la depreciación acumulada por edad y estado de conservación físico.

Método analítico de valuación y depreciación de edificaciones basado en la ponderación de puntos por componentes constructivos (estructura, muros, cubiertas, acabados e instalaciones), calculando la depreciación individual de cada subsistema.

Técnica que deduce el valor del suelo a partir del valor de venta total proyectado de un desarrollo inmobiliario hipotético de máximo y mejor uso, restando todos los costos directos, costos indirectos de obra, costos financieros, gastos de ventas y la utilidad del desarrollo.

Variante del método residual donde los ingresos por ventas y los costos totales de edificación y urbanismo se computan a cifras de hoy en un único momento temporal sin escalonar flujos de caja en el tiempo ni incorporar tasas de descuento periódicas.

Ingreso monetario efectivo anual generado por un inmueble después de descontar del ingreso bruto potencial las pérdidas por vacancia e incobrables, y todos los gastos operacionales ordinarios de administración, seguros y mantenimiento (OPEX). Excluye servicio de la deuda e impuestos de renta.

Reglamento colombiano de construcción sismorresistente que establece los requisitos estructurales, de cimentación y materiales para edificaciones. Esencial en el avalúo para clasificar la vulnerabilidad estructural y depreciación técnica de edificaciones construidas antes del año 2010 o 1998.

Código numérico estandarizado de 30 dígitos que individualiza inequívocamente cada predio en Colombia: Departamento (2), Municipio (3), Tipo de Suelo (1), Condición (1), Sector (2), Comuna (2), Barrio (2), Manzana (4), Predio (4), Condición de PH (1), Edificio (2), Piso (2) y Unidad Privada (4).

Costos y gastos ordinarios y recurrentes indispensables para mantener en funcionamiento un inmueble de renta: honorarios de administración inmobiliaria, primas de seguros contra incendio y terremoto, mantenimiento técnico periódico de equipos e impuestos locales.

Estacionamiento que hace parte de las áreas comunes del conjunto residencial pero que por asamblea o reglamento se asigna para uso particular de un apartamento determinado. No cuenta con folio de matrícula separado.

Instrumento básico de planeación municipal que reglamenta el uso, ocupación y transformación del suelo en el territorio de una ciudad. Se denomina POT para municipios con más de 100.000 hab., PBOT entre 30.000 y 100.000 hab., y EOT para menos de 30.000 hab.

Instrumento que articula de manera detallada los objetivos del POT para desarrollar macro-lotes en suelo de expansión urbana o polígonos de renovación urbana, definiendo la subdivisión de manzanas, redes matrices y el reparto equitativo de cargas y beneficios.

Incremento en el precio del suelo generado por acciones o decisiones urbanísticas de la administración municipal (como incorporación de suelo rural a urbano, cambio de uso más rentable o mayor edificabilidad en pisos o I.C.).

Representación vectorial georreferenciada de los vértices y linderos del predio en el sistema de coordenadas oficial MAGNA-SIRGAS origen nacional, consultable en plataformas como Catastro Bogotá (IDECA), Geoportal IGAC o AMB Bucaramanga.

Padrón oficial público digital donde se inscriben todas las personas autorizadas legalmente en Colombia para ejercer la actividad de avaluador, acreditando sus categorías técnicas reconocidas (inmuebles urbanos, rurales, maquinaria, etc.).

Estatuto jurídico que regula los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, protocolizado mediante escritura pública debidamente inscrita en la Oficina de Registro.

Gravamen impuesto sobre un predio (sirviente) en beneficio de otro de distinto dueño o de una empresa de servicios públicos (predio o entidad dominante). Incluye servidumbres de paso, acueducto, oleoducto o líneas de transmisión eléctrica de alta tensión, las cuales limitan el uso del suelo y castigan el avalúo.

Porción del territorio municipal destinada a ser incorporada al perímetro urbano durante la vigencia del POT, previo proceso de concertación ambiental y adopción del respectivo Plan Parcial y obras de urbanismo.

Zona constituida por terrenos que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales (bosques protectores, páramos, rondas) o por estar en zonas de amenaza y riesgo no mitigable, tienen restringida totalmente la posibilidad de urbanizarse.

Terrenos no aptos para el uso urbano por razones de oportunidad o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales y de explotación de recursos naturales. Prohíbe la conformación de asentamientos urbanos continuos.

Áreas del territorio municipal destinadas a usos urbanos por el POT, que cuentan con infraestructura vial y redes primarias de servicios públicos (energía, acueducto, alcantarillado), posibilitando su urbanización y edificación inmediata.

Costo promedio ponderado de capital que descuenta los flujos futuros de fondos. Pondera el costo de la deuda financiera bancaria con el rendimiento mínimo exigido por los inversionistas o promotores inmobiliarios según el riesgo del proyecto.

Tasa de rentabilidad porcentual efectiva periódica o anualizada que iguala el valor presente de los ingresos futuros con el valor presente de los desembolsos de inversión inicial, llevando el Valor Presente Neto a cero.

Procedimiento análogo al método residual estático o dinámico que calcula el valor de un terreno partiendo del valor de venta potencial de un proyecto inmobiliario construido y restando progresivamente hacia atrás todos los costos de transformación y utilidad.

Determinación del POT que asigna a cada sector del suelo urbano o de expansión un manejo diferenciado de acuerdo con su nivel de madurez o deterioro: Consolidación, Conservación, Renovación Urbana, Mejoramiento Integral o Desarrollo.

Extensión predial básica de explotación agropecuaria que en una determinada zona permite a una familia campesina remunerar su trabajo, atender los costos de producción y generar excedentes para mejorar su calidad de vida. Determina el tamaño mínimo legal en que se puede subdividir un predio rural.

Destinación permitida para un inmueble según la ficha normativa del POT: Principal (el uso deseable y promovido), Compatible (complementario sin generar impacto negativo), Condicionado (exige mitigación ambiental, acústica o parqueaderos) y Prohibido (incompatible con la zonificación).

Margen de ganancia o retribución que cobra la empresa constructora o contratista por materializar y dirigir técnicamente las obras físicas conforme a las especificaciones y planos. Hace parte integral de la U del AIU en el presupuesto de obra.

Retorno económico exigido por el promotor o desarrollador inmobiliario por estructurar el negocio, asumir el riesgo comercial de ventas, gestionar licencias, comprometer capital propio y garantizar la entrega del proyecto a los compradores finales.

Valor monetario asignado al predio por la autoridad catastral (IGAC o catastro descentralizado) como base gravable para la liquidación del impuesto predial unificado. Por ley, no puede ser inferior al 60% del valor comercial en zonas actualizadas.

Precio más probable por el cual un inmueble se transaría en un mercado libre y competitivo, entre un comprador y un vendedor bien informados, que actúan con prudencia, sin presiones indebidas y mediando un plazo razonable de comercialización.

Estimación del valor neto realizable del inmueble bajo una venta forzada o acelerada en plazos reducidos (típicamente 90 o 180 días), aplicando un castigo prudencial sobre el valor comercial para fines de garantía hipotecaria.

Costo estimado que representaría construir en la fecha del avalúo una edificación con características operativas, estructurales y funcionales idénticas o similares a la tasada, utilizando materiales y técnicas constructivas contemporáneas.

Suma algebraica de los flujos de caja futuros proyectados de un desarrollo inmobiliario o inmueble de renta, descontados a valor presente a una tasa de descuento seleccionada, menos la inversión inicial requerida.

Periodo estimado en años durante el cual una edificación conserva su estabilidad estructural y funcionalidad económica si recibe un mantenimiento normal. La vida útil típica en mampostería o concreto en Colombia es de 60 a 80 años.

Espacio geográfico continuo del territorio municipal que presenta características similares en cuanto a valor económico del suelo, determinado a partir de la tipología constructiva, estratificación, usos permitidos y dotación de servicios.