Resolución IGAC 0941 de 2026: Guía Técnica de Estructura y Capítulos del Informe Pericial
La Resolución IGAC 0941 de 2026 establece los lineamientos canónicos de forma y fondo para los dictámenes valuatorios en Colombia. Conoce la estructura de los 14 capítulos, las exigencias de homogeneización y cómo blindar tu informe ante glosas bancarias.
La Resolución IGAC 0941 de 2026 marca un hito en la estandarización de los avalúos comerciales y catastrales multipropósito en Colombia. El documento no solo unifica la estructura documental, sino que exige una rigurosidad estadística sin precedentes en la justificación del valor adoptado.
1. Estructura de los 14 Capítulos Canónicos
Todo informe pericial riguroso en Colombia debe articularse en una secuencia lógica que permita a comités de crédito, jueces y entidades públicas auditar la trazabilidad del dictamen:
- Capítulo 1: Información General: Identificación del solicitante, propietario, dirección catastral, fecha de visita técnica ocular y fechas de corte del dictamen.
- Capítulo 2: Información Jurídica y Titulación: Número de Matrícula Inmobiliaria, cédula catastral, tradición de escrituras públicas, gravámenes, servidumbres y afectaciones al dominio.
- Capítulo 3: Aspectos Generales del Sector: Delimitación barrial, vías de acceso principales y secundarias, cobertura de servicios públicos domiciliarios, transporte público y equipamientos comunales.
- Capítulo 4: Descripción del Terreno: Topografía, forma geométrica, frente, fondo, relación frente/fondo y características geológicas del suelo.
- Capítulo 5: Descripción de las Construcciones: Sistema estructural (aporticado, mampostería, metálica), distribución arquitectónica detallada por niveles y cuadro de especificaciones de acabados (pisos, muros, carpintería, baños y cocinas).
- Capítulo 6: Régimen de Propiedad Horizontal (PH / NPH): Determinación de si el predio está sometido a la Ley 675 de 2001, coeficientes de copropiedad, cuota de administración y áreas de uso común.
- Capítulo 7: Normativa Urbanística: Clasificación del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT/PBOT/EOT), tratamientos urbanísticos, usos permitidos y compatibilidad del inmueble.
- Capítulo 8: Investigación y Análisis de Mercado: Base de ofertas comparables con teléfonos de contacto, fechas de verificación, capturas de pantalla de soporte y cálculo de homogeneización.
- Capítulo 9: Metodologías de Valuación Aplicadas: Sustentación técnica de la metodología rectora (Comparación de Mercado, Costo de Reposición con Ross-Heidecke, Residual o Capitalización de Rentas).
- Capítulo 10: Liquidación Integral del Avalúo: Cuadro numérico y en letras desglosado por terreno, tipologías constructivas independientes, anexidades y valor comercial definitivo.
- Capítulo 11: Concepto de Garantía Hipotecaria: Facilidad de enajenación, índice de liquidez en el mercado secundario y condiciones de asegurabilidad.
- Capítulo 12: Consideraciones Generales y Observaciones Periciales: Supuestos extraordinarios, condiciones limitantes y advertencias legales.
- Capítulo 13: Registro Fotográfico: Cuadrícula estandarizada y nítida (6 fotos por página, 2×3) con pie de foto descriptivo de cada espacio inspeccionado.
- Capítulo 14: Soportes y Anexos: Capturas completas de las ofertas de mercado, plano arquitectónico o catastral y copia del certificado de tradición consultado.
2. Rigor Matemático: Límites Estadísticos y Gráfica de Dispersión
El Capítulo 8 exige demostrar que el valor adoptado se encuentra dentro de los límites de confianza de la muestra. La fórmula rectora de los límites periciales es:
Donde x̄ es el promedio ponderado de los valores unitarios homogeneizados ($/m²) y σ es la desviación estándar de la muestra. El Coeficiente de Variación (CV = σ / x̄) debe calcularse a dos decimales y no debe superar los márgenes razonables del sector inmobiliario evaluado.
3. Cómo Evitar Devoluciones y Glosas de Bancos
Las principales causas de devolución en comités valuadores bancarios en Colombia son:
- Testigos sin número telefónico ni fecha de verificación probatoria.
- Agrupación indebida de construcciones de diferente calidad en un solo renglón de liquidación.
- Falta de justificación técnica cuando el valor adoptado se aleja de la media de la muestra.
- Fotos descuadradas o ilegibles que no permiten corroborar el estado de conservación.
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❓ Preguntas Frecuentes Relacionadas
¿Cuáles son los 14 capítulos canónicos de la Resolución 0941?
Incluye: 1. Información General, 2. Titulación y Datos Jurídicos, 3. Ubicación y Sector, 4. Descripción del Terreno, 5. Descripción de la Construcción y Acabados, 6. Régimen de Propiedad Horizontal (o NPH), 7. Normativa Urbanística y POT, 8. Estudio de Mercado y Comparables, 9. Metodologías Valuatorias Aplicadas, 10. Cuadro de Liquidación Comercial Integral, 11. Certificación de Garantía Hipotecaria (si aplica), 12. Consideraciones Generales y Limitaciones, 13. Registro Fotográfico Categorizado y 14. Documentos Anexos y Soportes.
¿Qué exige el IGAC respecto al Coeficiente de Variación (CV)?
La muestra de ofertas de mercado homogeneizadas debe presentar una dispersión estadística controlada. Un Coeficiente de Variación superior al 15% - 20% suele indicar heterogeneidad en los testigos o falta de factores de corrección adecuados, lo que amerita depuración antes de fijar el valor unitario adoptado.
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